Comment calculer un taux d’endettement pour un investissement locatif ?

Alexandre Dubois
Publié Alexandre Dubois 9 décembre 2022
Mise à jour 2023/01/04 at 9:26
11 Min de lecture
taux d'endettement investissement locatif

L’un des problèmes les plus courants que  de nombreuses personnes rencontrent lorsqu’ils achètent un bien immobilier est un ratio dette/revenu élevé. En plus de votre cote de crédit et de vos antécédents en matière de prêts, le prêteur examine votre ratio d’endettement pour déterminer si vous pouvez contracter un crédit immobilier.

Si vous avez beaucoup de dettes et des mensualités insuffisantes, une situation financière peut convaincante ou des revenus mensuels bruts insuffisants,  il peut être difficile d’obtenir un emprunt immobilier auprès d’un organisme de crédit.  Cela dit, voici pourquoi le ratio dette/revenu pour les biens locatifs est important pour les investisseurs.

Quel est votre ratio d’endettement ?

Le ratio dette/revenu pour  un investissement immobilier locatif correspond à la part de votre revenu mensuel nets ou salaire nets que vous utilisez pour rembourser vos dettes. Votre salaire mensuel brut ou vos revenus nets correspondent à la somme d’argent que vous générez chaque mois avant toute déduction.

Plus simplement, il s’agit du revenu disponible chaque mois dans votre compte  avant toute déduction. Par exemple, si vous devez 2 000 € par mois pour le remboursement de vos dettes et que vous gagnez 6 000 € de revenu brut, votre ratio dette/revenu est d’environ 33 %.

Avant d’obtenir un prêt hypothécaire encore appelé prêt immobilier, l’établissement  financier de crédit examinera votre ratio dette/revenu afin de déterminer le risque que représente le fait de  vous surendetter davantage. Si votre ratio est déjà assez élevé, il peut être plus difficile à l’organisme prêteur ou à l’établissement  bancaire de vous financer un bien locatif. En revanche, les  établissements de crédits sont plus enclins à vous aider à financer votre investissement si votre ratio dette/revenu est faible.

Pourquoi le ratio dette/revenu pour les biens locatifs est-il important pour les investisseurs ?

Il peut être plus difficile d’obtenir un prêt si votre ratio dette/revenu est trop élevé. De plus, la détermination de votre taux d’endettement et du taux  d’assurance est un peu différente si vous possédez des biens locatifs. Par exemple, si vous envisagez d’acheter un bien immobilier, vous devez calculer le nouveau versement hypothécaire en fonction de votre ratio d’endettement.

Essentiellement, même si votre ratio est de 33 % à l’heure actuelle, l’ajout d’un autre prêt hypothécaire au crédit en cours peut faire grimper ce chiffre à 43 % ou plus. Il se peut que vous ne soyez pas admissible à un nouveau prêt hypothécaire avec un ratio dette-revenu aussi élevé. Cela dit, votre ratio dette/revenu est généralement le facteur décisif pour déterminer le montant mensuel, le taux fixe du prêt auquel vous pouvez prétendre.

A lire aussi  Comment brancher une machine à laver sans arrivée d'eau ?

En général, le montant auquel vous avez droit pour un nouveau prêt hypothécaire correspond au ratio dette/revenu maximal autorisé par les organismes financiers. Par exemple, si un prêteur autorise un ratio DTI de 40 % et qu’un nouveau paiement de 1 000 € vous fait passer à 40 %, c’est le paiement le plus élevé auquel vous avez droit. Plus simplement le maximum autorisé. Ensuite, voyons comment calculer son ratio dette/revenu pour les biens locatifs.

Comment calculer le ratio dette/revenu pour les biens locatifs ?

Le calcul de votre ratio dette/revenu pour un bien locatif est assez simple. La formule pour calculer votre ratio ressemble à ceci :

Paiements mensuels de la dette/Revenu mensuel brut = Ratio DT

Cette formule est extrêmement facile à utiliser. Cependant, il est important de savoir quels éléments de revenu et de dette sont pris en compte.

Les paiements mensuels des dettes

Les paiements mensuels de vos dettes peuvent être divisés en deux catégories différentes : les paiements initiaux et les paiements finaux. Les paiements initiaux sont directement liés aux dépenses de logement, tandis que les paiements finaux concernent d’autres dettes récurrentes.

En effet, les paiements initiaux comprennent : le versement hypothécaire pour la résidence principale ; le (s) paiement(s) hypothécaire(s) de l’immeuble locatif ; les intérêts hypothécaires ;  les taux d’intérêts, la prime d’assurance hypothécaire ; les impôts fonciers ; l’assurance du propriétaire ; les frais des services de gestion immobilière et les frais de l’association des propriétaires.

Revenu mensuel brut

Toutes les sources de revenus doivent être documentées lors de la demande d’un prêt hypothécaire pour une propriété locative. Cela dit, il est essentiel de conserver certains documents tels que :

  • le revenu locatif reçu chaque mois pour chaque propriété
  • les revenus supplémentaires tels que les loyers des animaux domestiques ou des colocataires.
  • les dépôts de garantie pour les biens locatifs
  • et les autres revenus, comme un emploi à temps plein, des prestations d’invalidité, une pension alimentaire, etc.
A lire aussi  Pourquoi choisir un store sur mesure ?

Lorsque vous demandez un prêt hypothécaire, vous devez fournir une preuve de vos revenus. Pour ce faire, vous pouvez fournir des relevés bancaires indiquant le montant du loyer perçu ou une copie de votre formulaire d’impôt Schedule E utilisé pour déclarer les revenus et les dépenses.

Le calcul du taux d’endettement, une étape indispensable 

Quel que soit projet immobilier, vous devez avant tout vous assurer que vous serez en capacité de rembourser votre emprunt. Cela est également valable dans le cadre d’un achat immobilier réalisé à des fins d’investissement locatif. Il est donc recommandé de calculer votre taux d’endettement avant même de contacter votre banque. Ainsi, vous saurez si ce projet est réalisable ou non, ou s’il doit être reporté.

Les critères à prendre en compte dans le calcul du taux d’endettement

Pour calculer votre taux d’endettement, vous devez tenir compte de certains critères essentiels. Tout d’abord, il faut savoir que dans la majeure partie des cas, ce taux ne doit pas dépasser un certain pourcentage de vos revenus. À l’heure actuelle, il ne doit normalement pas dépasser 35 %, cependant il est parfois possible d’y déroger, notamment lorsque le reste à vivre est conséquent ou que la sécurité de l’emploi de l’emprunteur est avérée.

Le taux d’endettement se calcule d’après vos revenus mensuels. Pour cela, vous devez additionner tous vos revenus. Il pourra s’agir de la moyenne de votre salaire mensuel net incluant le treizième mois et les primes éventuelles, de votre retraite ou de revenus non salariés.

Les diverses allocations que vous recevez de manière régulière doivent, elles aussi, faire partie de votre calcul de taux d’endettement. Ainsi, les allocations familiales, les allocations liées à un handicap, les revenus fonciers et les revenus de placement, doivent être intégrés au titre des revenus du foyer. Quant aux revenus exceptionnels, ils ne doivent pas être mentionnés.

De la même manière que pour vos revenus, faites l’addition de toutes vos dépenses ou charges fixes. Celles-ci comprendront le montant de votre mensualité d’emprunt et le montant de vos autres crédits si vous en avez (crédit auto, crédits à la consommation, etc.), mais pas uniquement.

Tenez compte du montant de votre loyer si vous êtes locataire ainsi que des charges inhérentes à cette location (factures d’eau, d’électricité, de gaz, etc.). Si vous êtes propriétaire de votre résidence principale, incluez le montant de votre prêt immobilier dans vos dépenses. 

A lire aussi  Est-ce qu’une pompe à chaleur fait du bruit ?

Enfin, n’omettez pas d’ajouter les éventuelles pensions alimentaires et le montant mensuel alloué au paiement de la taxe foncière si vous êtes propriétaire.

Utilisez un simulateur de taux d’endettement

Dès que vous avez établi avec certitude le montant mensuel de vos revenus et de vos dépenses fixes, vous allez devoir procéder au calcul de votre taux d’endettement. Bien sûr, il existe une formule mathématique pour cela, mais vous pouvez vous faciliter la vie pour calculer taux endettement locatif facilement et rapidement.

En effet, la plupart des établissements bancaires et des organismes de prêt mettent à votre disposition sur leur site, un simulateur de taux d’endettement. Cet outil digital est simple à utiliser. Il ne requiert ni compétences spécifiques en mathématiques, ni connaissances particulières de l’univers bancaire.⁠⁠⁠⁠⁠⁠⁠⁠⁠⁠⁠⁠⁠ 

Par ailleurs, il faut savoir que ces simulateurs sont totalement gratuits et sans engagement. Vous pouvez donc les utiliser plusieurs fois et modifier vos paramètres pour faire bouger les lignes. Si vous constatez que le taux d’endettement atteint ou dépasse le plafond de 35 %, vous pouvez ajuster la durée de votre prêt, par exemple. Cela vous permettra de faire baisser le poste des dépenses. Toutefois, cela risque d’augmenter le coût total de votre crédit.

La plupart de ces outils digitaux vous apportent une réponse assez rapide à votre demande d’estimation de taux d’endettement. Ainsi, vous présenterez votre demande de prêt avec un dossier solide.

Les critères des banques, un paramètre à prendre en compte

Même si le calculateur vous donne une estimation qui vous permet de contracter un prêt auprès de votre banque, celle-ci peut vous le refuser. En effet, une banque ne tient pas compte uniquement du respect du taux d’endettement à un instant précis.

Si celle-ci juge que vos revenus sont trop précaires ou si vous avez des antécédents bancaires qui ne jouent pas en votre faveur, elle peut être amenée à refuser votre demande de prêt immobilier.

De même, si vous êtes considéré comme étant trop âgé pour assurer le remboursement de votre crédit, une banque peut vous refuser l’accès à un prêt. En effet, il est plus compliqué d’obtenir un prêt sur du long terme lorsqu’on avance en âge.

Partagez cet article
Publié par Alexandre Dubois
Créateur du Site Station Alex, il est un véritable passionné de la construction et du bricolage. Ne ratez surtout pas tous ces conseils, vous risquez d’y apprendre beaucoup de choses…
Laissez un commentaire